Buying a Motel Tips (中文)

怎样选购汽車旅館？

时至今日, 操作一個汽車旅館那怕只是一个小的，在激烈的競爭市場上已不是一份為退休或為半退休的人土而设立的工作。這是一份要求具有良好体能和压力承接能力的一份全职工作。它要求在生意壓力面前，有一種积极進取, 有條不紊的心态去面对营业利润目标。當然, 汽車旅館事務有合理地美好未來, 或為那些歷史悠久的其它联所旅社管理者，但正確的开始時間绝不是你放棄工作或退休的年份。

汽車旅館產業為願意投資者和愿意遵守商業慣例標準的人，磨練自己、提高自己、并实现投資回报，提供了一个可觀的機會。但是，任何人進入這生意必須記住：不管怎樣努力，生意的风险依然存在。当汽車旅館客房供應過多，或由於商業环境、当地或国家的政策改变等，特别是在您的區域有許多間汽車旅館客房供大于求时，总会有一些旅馆会面临逃汰的可能。下面让我们看下必须知悉的几个因素：

㈠ 对汽车旅馆的基本认识：

汽車旅館生意的主要来源于通过出租房间给旅客而荻得。但有许多种可能来增加收入。首先，你可以建造个餐館或快餐店，争取为住客甚至其他游客提供服务来增加收入。其次，可开间禮品店，售卖些旅游纪念品和住客可能需要的物品。再次，还可增加自動售貨機，如罐頭汽水等。甚至还可以增设服務站，提供汽車或小船租務等等……。正因为汽車旅館生意有多种创造收入的途径，近年汽車旅館產業顯著增長, 並且在許多區域競爭是劇烈的，但仍然有不少区域乞求。

㈡对经营的困难估计不足：

做为汽車旅館的经营者，不仅要面对长时间工作、24 小時处于待命状态、沒有休息日等，而且应该是多方面的能手。首先，你必须是个热情好客、笑容满面、好的柜台接待員，令到您的客人有宾至如归的舒適幸福感。其次，你还应该是个電工、水管工、机械修理工、廣告设计者、會計、和室內設計师。当然，恐怕只有少数的天才经营者才可能具备以上条件，但做为汽車旅館的经营者，您必須雇用人员能胜任以上各种职务。因此，体能要求是最根本的。

做为汽車旅館的经营者，在上午你需要去監督和協助房間清潔、修理設備和裝置，並检察高速公路標誌是否有误。在下午期間, 您必須得到最新客房情况、購買供應, 和準備郵件做廣告。同時, 您还必須保留微笑, 在下午和晚上招呼客人，征求各個住客的舒適满意程度。在夜晚間, 也許正是怨言四起的时候，空調失灵了、水管漏水了、或客人在其它屋子太喧鬧，等等……。所以，你必须懂得去应付各种各样可能发生的情形。同时，你的家庭成员还必须根据旅館的需要而做出某种技能训练，以便必要时能被考慮。事實上, 在所有者管理的旅館裡，整個家庭通常都工作在各種各樣的汽車旅館差事中。

另外，你还要考虑到一点，您可以有一個優秀地點和好的生意，但其他人意識到它时，也許修建一個更大, 更好的汽車旅館在你的附近。您也許認為未來看起來大有可为, 但您的省高速公路部門也許決定将它繞過您的社區，或改造直接联接到您的旅馆的高速公路。这些都将大大地削减你的营业额。

㈢生意潜在的危险：

在火、風暴, 和其它自然災害后, 您将發現您的保險公司并不完全地赔偿你的损失。特別是当您計數您由於災害而丟失的营业税。如果您的疏忽被證明, 或您的保險不足够，或一名不誠實的雇員慢慢地用無形的技術欺奪您的收入，这些都可能给你的生意带来毁灭性的打击。

但您的最大的危險也是您最偉大的財產: 您自己。您的管理能力、您的動手能力、您的行为心态，决定了做為一個好主人和一位好推銷員的程度。您的對於事務的態度, 與您的往來客人, 與您的旅館員工, 與您的供應商, 與您在其它事務接触的所有其它人，都將對您的成功或失敗有直接影響。

㈣您需要怎样的条件才能胜任?

在进入这个行业之前，您要問自己是否已準備好成為汽車旅館管理者:

1. 有能力長時间工作, 自願接受半禁閉性工作。

2. 在心情不好的时候，有能力處理好各種各樣客人的要求，有时可能是无理要求.

3. 是一個好主人, 令到你的客人感到他们需要你，同时你也了解他们的需要。

4. 懂得处理好公共關係，并能在實踐中扩大自己的良好信誉。

5. 能独立應付各種各樣的問題, 範圍從硬幣阻塞了一個軟飲料機器到客人在凌晨３点钟突然心臟病发作，等等……。

6. 既是一位具有業務知識的管理和推銷人員，又是一位自己能動手修理和維護设施的雜物工。

7. 懂得在汽車旅館產業和全國或省汽車旅館貿易協會中扮演一個活躍角色，争取将自己的標準作為汽車旅館經理學習的書或學報的主題。

8. 能经常性出席短的研討會和博覽會，跟上當前的產業發展。並且不断訓練幫手成为合格的行业人员。

9.有领导實施能力, 在某種程度上您能荻得當局的委任更好。

㈤判断汽車旅館地点好坏的准则：

實際上, 过往汽車旅館的長期营业紀錄可能是判断地點好坏的唯一依据。仅仅是在一條繁忙的高速公路旁邊并不足夠, 因為你的旅館不会是唯一值得停放客人租賃房間的汽車旅館。在尋找一個好汽車旅館的地點时, 记住這些根本原則在頭腦裡:

1. 汽車旅館的區域必須有充分发展潛力。清楚在旅館產業之外，零售業的销售情况，區域人口的发展趋势。特别是有否相當大的新工廠開始、或二條高速公路交叉點工程將建成在附近。

2. 客人應該能容易地找到汽車旅館, 将走错路的杌会减到最低。如果到您的地方的交通是困難的，或交通標誌不清晰, 陌生人也許就会放棄嘗試找到您的旅馆, 而繼續找其他地方的旅馆了。

3. 你的位置必须是一個方便旅行者停著的地方。能是一个主要公路交叉点附近的地點可能会更好。通常许多生意会被攔截在方便旅行的高速公路互換點, 當然在大機場附近最理想。

4. 成行成市位置的汽車旅館可能会經常互补。事實上, 当良性竟争形成时，每一间都会好。因為許多旅行者喜歡購物，当知道有幾個汽車旅館在一個指定的地點將駕駛到那，以便在必要时多几个选择。

5. 与其它兼容性服务业或娱乐场在一起。比如像：餐館、藥店、服務站, 游乐场、赌场等。

6. 与著名的有競爭力的汽車旅館在一起能對相互有好處，但事先要知道他們什麼百分比的平均出租率。这样,不仅能节省广告宣传费,而且能让你的价格有竞争力。

7. 應該學會儘量避免其它可能出现的危險。例如, 市政府的分區製組織章程允許一個家畜庭院修造隔壁嗎? 是否有任何計劃導致高速公路拆遷而导致汽車旅館被繞過？在確定您修建或最終買的汽車旅館類型前，地點將是一個關鍵因數。它確定您將有一個或大或小的旅馆，是否您仅仅提供房室出租, 是否您將需要一個游泳池、餐館、禮品店、理髮店、房間與小廚房和很多其它額外服務。它確定您的顧客主要来源將是在學院拜訪孩子的父母、或推銷員、或游客等。

8. 記住三個最重要的因素: (1) 地點Location (2) 地點Location (3) 地點Location.

㈥购买现成汽車旅館的好處和不利因素：

购買一個现成的汽車旅館有某些好處。首先，现成的汽車旅館已经过6 到18 個月的生意建立期，而这段时間是最艰苦的生意期。其次，旅館人員都已经被訓練和具有工作经验，一些好的員工还可能建立起一些客户群。再次，廣告效能和公共關係网都开始运做，这些都会给汽車旅館带来不断的生意机会，甚至良好的名声。但是, 您還應該意識到買一個现成的汽車旅館不利的因素:

1. 您會準備怎样變動物业和做生意的方式? 它们将怎样影响你的生意？

2. 需要多少額外金錢改正做生意的缺點或该旅館的建築和装饰?

3. 汽車旅館有没有可能失去行业協會及代辦處推薦它的危險? 為什麼?

4. 是否该汽車旅館獲取了也許需要幾年才能克服的不衛生的地方名声?

5. 旅館在區域内住宿客户中的占有率以及与其他汽車旅館比較是否有优势?

㈦怎样确定购买價？

在評估價格时, 記住這些有用的因素，它们将帮助你:

1. 不要被美好的表面所蒙蔽。华丽的汽車旅館外表或許是吸引你购买的最重要唯一因素, 但外表可能会改變, 除非您是願意花費金錢修复它。在您購買前，您必須了解大廈結構的質量，基礎是否稳固? 如果需要改建，怎样才能最省钱？

2. 寬敞的大廳、吸引的草坪、宽阔的走廊、甚至美丽的花园，這些都是好的。但他們都不會直接地為您產生收入。他們意味着所有者投入了很多金錢在這些方面, 他將設法得回其價值，您將支付包括這些費用。当然，必要的环境美化是应该的。3. 檢查记账本。讓您的會計看记账本! 不要太注意未被記錄的收入或對收入的估計。一旦您有充分的財政紀錄, 您將知道劃分全年收入由數字或房间得到實際"每室每年"的收入, 这是汽車旅館成就的最準確估量。

4. 考慮一些特殊因素與財政紀錄有關。如當前的所有者也許必須經營在您不會面對的情況下(例如, 惡劣的長期天氣或高速公路的重建或重大地区性事件)。還要考慮是否您將必須花費另外的金錢為旅館擴展或升級。汽車旅館現實價值是在贏得好名譽上或不在其上。

5. 支付合理的價格。当您接受新的承擔时, 您已经决定开始新的生活方式。因此，買生意是為你自己, 不是為賣主。但設法發現和考慮到他賣的原因。如果價格开得太低, 提出的成交應該仔細詳細地檢查。記住, 成功的操作不必靠降價出售。

6. 最好与賣主签订一個令人滿意的協議, 肯定獲得賣主不再在同區域進入汽車旅館生意, 如此變成您的競爭者.

一个企業的產品也許今天錯過了銷售，但是如果明天把它賣掉，同樣也可贏利。可汽車旅館客房今晚沒被租賃, 那么这个收入就无法弥补，它将永遠丟失。时光流逝，固定的費用繼續。你應該給自己大量時间和想法，充分评估投資和風險的大小, 做出一個進入這生意与否的決定。当您果真如此決定进入这生意，这就是一种承诺、一种责任，它肩负着您自己的承诺，您对家人的责任，成功就是您的义务、您的良心、您的道德！祝您成功!！

如需要更多有关咨询,请联络作者Jackie Jiang 江晓清 jackiejiang@royallepage.ca 或416-953-2828. 多谢!

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