买房在经济不景时？
买房在经济不景时？
作者: 江晓清 (Jackie Jiang) Mar 17, 2008
3月5日，大多市房地产局公布了上月大多地区房屋成交量为6,015单，比较去年同期交易量下降11%，其中多伦多市下跌14%，周边905地区则下跌9%。而其平均价格则比去年同期上升4%，达到$382,048；其中多伦多市则上升2%，平均价达到$424,235。
值得注意的是：在今年2月平均成交天数仅有30天，比去年同期少掉5天；而且平均成交价达到要价的99%。因此，房地产局总裁Ms. Maureen O’Neill强调，尽管重售房屋交易量下降，但目前房屋交易市场仍是健康的。也正如早在去年12月17日加国皇家房地产公司ROYAL LePAGE所预测的那样：2008年加国房地产市场仍将会健康地发展，并且全国房屋的平均价会上升3.5%，达到$317,288。
房屋的价格在不断上升，政府部门和各种经济数据仍在反映着加国的经济基础稳健、失业率底，不断增加的移民人数，等等，有利于房地产市场的消息，但现在却有不少买家正开始担心，经济是否走向衰退，工作可能不保，而踌躇满志停步不前。先不论经济走向衰退时，是否应该买房。让我们大家先从各种传媒信息上翻查下近期的报道:
“股神巴菲特认为，美国已经进入经济衰退；虽然从学术定义上，要连续两季度经济倒退才算衰退，但是从房屋价格、生活消费、金融投资等等经济环节来看，正是已进入衰退。”
“美国经济去年本地生产总值GDP仅增长0.6%，底于市场预期”； “美元跌至35年以来的新底，兑6大货币比值底至73.551”。
“信贷危机恶化，美国第5大投资银行贝而史登Bear Steans Cos. 向联帮储备局求救，JＰ Morgan Chase 仅以其16日前的1%价收购该银行，而其全球一万四千员工前途未卜＂。
由于加拿大有近２/3商品和服务与美国相关，美国经济的衰退不可能对加国没影响。再看下对加国的报道：
＂加国第四季GDP只增长0.8%，是四年来最低，增幅仅为中央银行预测的一半＂；＂加拿大消费信心达到两年最低点，总体指数下降至81点，比去年9月调查时下降5点，为2005年9月以来最低水平，当时的指数是75点”； “2007年加国全年经济增长2.7%，但第四季更放慢至仅有0.2%的增长”； “北电Notel将大幅裁员2,100人，远比原先计划裁800人多”。
同时，加拿大房屋按揭公司预料2008年新屋动工量将下降7%，从2007年的228,343到2008年的211,700个单位。
值得庆幸的是，在一片不好消息的同时，我们还能听到不少好的消息:
“美国联储局在16日星期天罕见地减息1/4厘后，很可能会在18曰的会议上將主要利率再下調整整1個百分點，即由現行的3%降低至2%，以便減輕信贷危机的損害。若然如此，商業銀行的優惠利率將會相應地由目前的6%下調至5%”。
“加国1月新增就业职位46,000个，失业率5.9%。2月新增就业职位43,000个，失业率降低至5.8%，而其新增就业职位远远超过预期的8000份”；
“虽然加国人对本国经济短期前景感到悲观，但由Harris-Decima 与Investors Group 做的联合调查显示，大多数人仍然认为加拿大经济有能力在中长期迅速反弹。Harris-Decima总裁安德逊说，美国经济不断传来坏消息，令加拿大人花钱更加小心，但加拿大人比美国人对本国经济前景更乐观一些。调查发现多数人更关注宏观经济形势，而不是动荡不安的股票市场对他们个人理财的影响”。
“加国的经济基础良好，总通脹为2.2%，而核心通脹才为1.4%，远底于央行的2%目标。因此，在3月4日自911事件以来首次的大幅减息半厘，隔夜拆息利率下調到3.5%，即商業銀行的优惠利率Prime Rate下調到5.25%。而且央行还暗示仍有继续减息空间”。而美国在18曰减息，央行在4月22日的会议后跟随机会很大。
“多伦多兴建中帕文数目居北美之冠，1月动工数达227,700个单位，较去年12月的184,700高23.28%。主要来自多层式住宅兴建上升64%，独立房屋下降4.8%。而新房屋开工量预计会达到41,600个单位，比07年的33,293个单位上升。与加拿大房屋按揭公司预测的08年房屋兴建数下跌相反”。
“皇家银行Royal Bank预测，到年底时，长期的5年按揭利率将会降低3/4厘，供楼成本将会由2007年的高峰回落下来。而且息囗下调、楼价升势放缓、收入增长，可以改善大部份市场的供楼能力”。
从以上部分看出，其实加国的经济并不象一些人认为的那般差。房价仍在平稳地增长过程中，虽不如早几年般大幅增长，但事实仍证明却在增长。就连加国总理哈帕都在最近的讲话明确指出: 加国是七大工业国中经济和金融状况最好的国家。
当然，如果经济状况不存在问题的话，大家就看不到加国及各国政府针对经济和金融市场有利所采取的一系列措施。现在主要是，经济状况问题严重的程度。假设加国经济开始走向衰退，是否仍要买房呢？
让我们先回顾下大多地区房地产的发展历程。
1989年是上一个房地产价格最高之年，从有史可查的1953年开始到1989年的36年间，房屋价格几乎年年上涨，从1953年平均价$14,424上涨到1989年平均价$292,185，是36年前房屋价格的20.257倍，平均每年上升53.49%。如从1979年平均价$73,992到1989年的十年来计，房价上升294.89%，平均每年上升近29.5%, 以上统计的是所有房屋种类平均价格。
如以单一家庭房屋种类平均价格比较，1979年平均价$70,830到1989年平均价的$273,698，十年来计房价上升286.42%，平均每年上升近29%。从1990年开始房价下滑，直到近20年来最底点的1996年，年平均价$198,150，从1989年房地产价格最高年到1996年的最底点，房价下降了38.13%，七年间平均每年下降5.45%。然后，从1997年开始房价上升直到现在，以2007年平均价$376,236来计，十一年房价上升89.87%，平均每年上升8.17%。比较1989年前的十一年房价上升306.48%，平均每年上升27.86%来看，要健康许多。那时平均每年升幅是现在平均每年升幅的近3.5倍。
事实上，在过去20年间的最底价的1996年，仅用了6年时间，到2002年就恢复到1989年的同等价位。如果以2002年平均价$275,231计起，到2007年则只上升了36.7%，平均每年仅上升7.34%，跟1989年前的5年1984年均价$102,318比，房价疯狂上升167.5%，平均每年上升33.5%，尚有相当大的距离。
值得注意的是，在房屋价格往下降并处于历史最底点的1996年，其成交量55,779个单位比早几年有显著的增长，比1995年的39,273上升42.02%，比1994年的44,237上升26.09%。同样地，在科技泡沫破裂后及911事件的2001年，其成交量67,612也比早几年有所增长，比2000年的58,343上升15.89%，比1999年的58,957上升14.68%，比1998年的55,344上升22.17%。由此看出，当经济不景气时，房屋的成交量并没有减少；相反，两次却历史性地巧合，房屋的成交量都有所上升。
当然， 利率的走势在这当中有很大的作用。本世纪初，利率处在历史上的底点。但比较下，现在又何长不是呢！隔夜拆息利率到3.5%，商業銀行的优惠利率Prime Rate下調到5.25%。如美国在18曰减息3/4厘，央行在4月22日的会议后跟随的机会很大。这样，Prime Rate下調到5%或以下，不是大有机会吗? 如此一来，大家又可能看到另一个提前两星期排队买Condo.楼花的再翻版。一个1 Bloor，又一个Aura，很快又可能看到另一个。
而加拿大房屋按揭公司在3月10日发表的报告指出，加国2月城市房屋建筑比1月上升18%到223,700个单位，其中多用途单位上升30.3%到140,700个，单一用途单位上升1.8%到83,000个。而整个房屋建筑量今年头两个月比去年同期上升了8.1%。显然，与它自己早前预测会减少相反。
在加拿大买房或卖房，其实就是一种生活方式的选择。1百多万是在城市买个顶层Pent-House，还是在城市买个带泳池的豪宅，或在美丽的湖边买个渡假屋，亦在郊外买个带农场的村屋，不就是一种生活方式的选择吗？无论房屋市场价格是上升或下降， “家”始终是我们的需要。
“知者不惑，仁者不忧，勇者不惧”。具有智慧能做理性判断的人，一旦心中怀有仁爱之心，面对家庭的承担，又何所畏惧市场的迅息万变呢。
| 单一家庭 |
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房屋交易 |
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和均价表 |
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|
|
| 年度 |
|
交易量 |
|
平均价格($) |
| 1977 |
|
20,512 |
|
64,559 |
| 1978 |
|
21,184 |
|
67,333 |
| 1979 |
|
23,466 |
|
70,830 |
| 1984 |
|
31,905 |
|
102,318 |
| 1987 |
|
43,475 |
|
189,105 |
| 1988 |
|
49,381 |
|
229,635 |
| 1989 |
|
38,960 |
|
273,698 |
| 1994 |
|
44,237 |
|
208,921 |
| 1995 |
|
39,273 |
|
203,028 |
| 1996 |
|
55,779 |
|
198,150 |
| 1998 |
|
55,344 |
|
216,815 |
| 1999 |
|
58,957 |
|
228,327 |
| 2000 |
|
58,343 |
|
243,255 |
| 2001 |
|
67,612 |
|
251,508 |
| 2002 |
|
74,759 |
|
275,231 |
| 2006 |
|
83,084 |
|
351,941 |
| 2007 |
|
93,193 |
|
376,236 |
(Note: The resources came from www.royallepage.ca, www.cmhc-schl.gc.ca, www.torontorealestateboard.com, www.sintao.ca, www.mingpao.com )
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