2018年 10月 21日 星期日    English   
【Jackie商业地产专辑】2018多伦多商业地产回顾与展望

对于多伦多和加拿大的房地产市场,2017年绝对是不平凡的一年。多项针对房地产市场的政策出台,令投资人和地产从业人员都感到眼花缭乱。而在人们对今后住宅市场的走向众说纷纭之时,多伦多和整个加拿大的商业地产市场却呈了诸多令人欣喜的迹象。

 

回顾:商业地产投资市场逐步回暖

 

根据多伦多地产局的官方数据,2017年第四个季度,通过MLS完成租赁的商业地产(用途囊括了工业、零售业,和写字楼)面积为5,985,841平方英尺,超越了2016年的同期数据5,824,485平方英尺。这也意味着多伦多商业地产租赁市场的正式回暖。

 

在总共的租赁面积中,大部分是工业用地,占到了75%。但就同比增长情况来看,增长最多的是写字楼,总面积为989,545平方英尺,较去年同期的693,589平方英尺,涨幅高达42.7%。

 

而在单位面积的出租价格和销售价格方面,写字楼也是一枝独秀。在出租价格上,写字楼涨幅达到了21.2%。而在销售价格上,更是狂涨了115.2%。

 

2017年第四季度的租赁活动,尤其是办公写字楼的租赁市场越发活跃,这其实是一个十分积极的信号。这表明,未来一年加拿大的经济增长将保持一个相对强劲的势头,大量企业也相信自己将在未来一年实现扩张。因此商业投资的意向仍将保持下去,投资前景也越发乐观。

 

  • 多伦多市区及周边办公用地

 

根据著名商业地产投资分析公司JLL的调查结果,得益于多伦多的经济活力,其市中心的办公物业始终供不应求。目前多伦多的失业率处在近年来的最低水平,本季度共增加了66,500个就业岗位,而全年则增长了165,100个岗位。而对写字楼对市场来说,这也是一个历史性的季度,其吸收率为1091,289平方英尺,而空置率下降至4.6%。目前在多伦多市区,最缺乏的是大型的办公物业,尤其是高质量的大型办公物业。直至2017年末,在多伦多市区的市场上,只有两处办公物业超过10万平方英尺。

 

相较多伦多市中心,多伦多周边郊县区域的办公室空置率就高出了不少,达到了13%。由于一部分大公司纷纷迁往市中心,也进一步抬高了多伦多周边区域的空置率。但总体上,多伦多周边区域的办公物业依然值得看好。比如说,虽然阿迪达斯已经将他们的办公地点从旺市的一处物业搬出,但著名的高尔夫用品公司TaylorMade却立刻宣布会搬入该处。在西区,加拿大著名建筑商PCL也选择了一处位于Oakville,面积达到82,543平方英尺的物业,作为他们的总部。

 

2018前景展望:

 

在2018年,甚至在未来2-3年内,市中心的商业租户将大幅扩展他们的空间需求。2018年,新建成的办公空间只有60,727平方英尺,远远不能满足市场需求。2018年以后交付的办公物业,预计预租率将到达58%。在未来12-18个月内将全部租出。在租金方面,以Bay街为代表的金融中心,租金已高达$70/平方英尺。

 

而由于市区空间有限,且价格高昂,也给位于郊区的办公物业带来了机遇。到2018年,空置率将继续保持平稳降低的势头。由于多伦多经济强劲,且市区空间有限,郊区提供了新的选项。尤其对一些中小型企业,和无力承担市中心高额租金的商业租户,多伦多周边无疑是更好的选择。

 

而作为投资人,在购买物业时不妨更换一个思路。比如一些有意投资教育行业的朋友,在购买类似学校这样的大面物业时,或许可以从一开始就计划将其中部分区域划出来,出租给他人使用。这也不失为一个投资与创收的方法。

 

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展望:2018年住宅开发,大有可为!

 

根据著名地产市场投资分析公司JLL的调查结果,投资者普遍对2018年的商业地产走势持乐观态度。JLL总结,2017年整个加拿大的商业地产市场,正处在稳步上升的阶段,这种势头是和加拿大的积极增长情况相吻合的。而且在2018年房地产行业也将继续受益于这一强劲的经济表现。

根据JLL的预测,2018年加拿大的商业地产市场依然会有大量的资本流入,而作为加拿大最大城市的多伦多,自然会是其中翘楚。

 

根据最新的市场评估,多伦多的GDP在2017年增长了2.7%,预计在新的一年里还会继续保持这一增长态势。整个大多地区的市场在全加拿大排名第二。根据央行的预测,2018年多伦多的经纪增长幅度将到达2.5%。由于资本易于流入,并且集中了大量优质的投资项目,多伦多至今依然是全加拿大最好,也最具竞争力的投资目的地之一。

 

目前,来自不同领域的投资者,都对多伦多各个商业投资领域有着巨大的需求。这一趋势自2016年便已十分明显,并维持至今。随着机构资本和私人投资者继续寻求稳定且长期的投资,优质资产将在市场中保持高位。

 

在物业开发方面,由于担心安省会通过立法对租金进行管控,一些开发商对新建公寓的兴趣略微下降。然而市场对公寓的市场需求却不降反升,而且目前的升值和投资空间依然十分巨大。

 

根据地产协会的统计,2017年多伦多的Condo销售量为26,931套,四个季度的均价已达到了$511,901,较之2016年的均价$415,654,提升了近4分之1。

 

根据JLL的观点,从长远看,租金管控非但无助于改善租房者的困境,反而会进一步的缩小供应,致使房屋空置率下降。因此有意长线投资的投资者其实完全不用担心。

 

目前多伦多的房屋空置率是2.1%,少于2016年的数字。之后这一数字还可能继续缩小。目前公寓房屋正处于严重的供小于求的状态。此外,外国移民和国内的投资将继续增长,这也将对房价构成上行压力。更重要的是,随着更多公寓楼的建起,优质的公寓用地必然越发稀缺。

 

 

一方面是巨大的潜在市场,另一方面是越发稀缺的资源,这两者共同为物业开发与公寓用地的投资前景提供了保障。

 

因此在未来几年,公寓房项目的开发,依然大有可为。尤其是临近高速公路,或交通便利的住宅开发项目,更是具有非常高的潜力。

 

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上传: Jackie
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